中海地产1～2月大“失血” “央企房产保值说”动摇

中国海外发展有限公司（简称中海地产，股份代号：0688.HK）是一家总部位于香港、直属于中共国务院国资委的央企房地产公司，其母公司为中国建筑集团。作为中国建筑体系中最重要的地产平台之一，中海地产长期被视为行业中的“优等生”，在工程建设和房地产开发领域具有重要地位，并多年跻身《财富》世界500强。

近日，中海地产公布最新销售数据：2026年2月，连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中国海外系列公司”）的合约物业销售额约为人民币84.64亿元（人民币，下同），同比下跌35.9%；对应销售面积约358,700平方米，同比下降45.0%。

2026年1月至2月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约229.42亿元，同比下降9.0%；累计销售面积约875,400平方米，同比下降29.7%。

上海财经博主“蛋小黄”在其最新的自媒体节目中表示，要理解当前上海楼市的真实情况，首先要看中海地产的数据。作为地产行业中的“优等生”，其市场表现往往被视为行业景气度的重要风向标。

2月26日，上海正式推出楼市调整政策“沪7条”。该政策主要从限购、公积金以及房产税这三个方面进行调整，包括放松限购条件、扩大购房资格、提高公积金贷款额度等措施，试图通过降低购房门槛来刺激市场需求。

政策出台后，多家大陆媒体迅速报导楼市“回暖”迹象。例如，《21世纪经济报道》以“‘沪7条’落地一周：温州客户闪现，上海楼市‘春意’渐浓”为题称，上海链家数据显示，新政落地后，新房线上咨询量上升106%。3月1日作为新政后的首个周末，新房线上咨询量较1月周末上升80%。同时，58安居客平台数据显示，新政落地首周，用户主动咨询量环比增长97.6%，留电转化效率提升180%。

另一家媒体“财联社”亦以“上海楼市新政满一周：需求侧热度回升 二手房迎‘开门红’”为题报导称，上海二手房市场修复力度超出市场预期。

然而，“蛋小黄”指出，如果市场真的出现明显回暖，中海地产的销售数据理应同步改善。但实际情况却是“量跌得比价快”——成交面积大幅缩水，房价却仍在勉强维持。这说明中海地产主打的豪宅市场已经卖不动了，单价虽然死撑，但“去化面积”惨不忍睹。

他认为，当市场压力已经传导到核心央企房企时，意味着过去被视为最具保值能力的“央企房产”神话正逐渐动摇。这不仅仅是销售数据的下滑，更象征着市场信心的转折。

温州炒房团是自发投资，还是“收费群演”？

对于媒体报导“温州C牌照豪车”扎堆上海售楼处的“奇观”，蛋小黄拆解了其中的猫腻：这群温州客户并非自发而来，而是中海主动对接温州中介，花钱请人来“打前站”。

他说，重赏之下必有勇夫：中海已全面开启“分销模式”。在动辄数十万、上百万的提成诱惑下，中介们即便冒着大雨也要录视频发朋友圈，营造“验资2000万排队看房的盛况”。

在他看来，这种做法本质上是利用“温州炒房团”长期以来在市场中的象征意义——作为楼市风向标的投资群体——来塑造市场热度，以达到刺激潜在买家的目的。

他认为，这更像是一场市场营销行动，其目的在于吸引包括杭州等周边城市在内的潜在购房资金流入上海。

街头观察：潍坊新村依然“心如止水”

如果说“蛋小黄”从高端市场数据层面提出质疑，那么另一位微博认证的上海知名财经博主“梅大师”则从基层社区的实地观察中戳破了“购买潮”的谎言。

梅大师近日深入浦东核心区的老牌居住区——潍坊新村，并与当地房产中介交流。

当他直接询问：“新政之后不是报导说出现了购房潮吗？”中介给出的回答只有简单几个字——“没什么变化”。

在他看来，与媒体宣称的市场“快速回暖”相比，普通社区的实际成交情况依然平淡。

“梅大师”直言，所谓“上海楼市新政后出现购买潮”纯属吹牛。在很大程度上是一种被放大的市场叙事。

“蛋小黄”则总结道，如今连第一梯队的豪宅项目去化都出现困难，说明高端购房群体的购买力也已经被提前透支。在这种“结构性热度”背后，上海楼市的真实状态只有四个字可以形容——强弩之末。